Mietrecht in Berlin Lichtenberg

Staffelmiete durch falsche Betriebskostenabrechnung verwirkt

Ein Urteil zur Verwirkung einer Staffelmiete hat das Landgericht Berlin am 04.12.2007 zum Aktenzeichen 63 S 195/07 gefällt und dabei festgestellt, dass eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung durchaus dazu führen kann, dass das Recht des Vermieters auf Zahlung der erhöhten Staffelmiete verwirkt ist.

Im vorliegenden Fall hatten Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Vereinbarung über eine Staffelmiete getroffen. Danach sollte die Miete jedes Jahr um einen gewissen Anteil steigen. Der Mieter zahlte jedoch 6 Jahre lang immer die ursprünglich vereinbarte Basismiete, ohne nur ein einziges mal die Miete auf die vertraglich geschuldete Staffelmiete anzuheben. Der Vermieter machte auch seinerseits die erhöhte Miete nicht geltend. Vielmehr erteilte er 4 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages eine Betriebskostenabrechnung, in der er die Betriebskostenvorauszahlungen anhob. In dieser Abrechnung berechnete er den zu zahlenden Endbetrag aber auch auf der Grundlage der seit Jahren gezahlten Ursprungsmiete.

Im Rahmen einer Mieterhöhungserklärung nach § 558 BGB fiel dem Vermieter dieses Versehen auf. Er forderte den nicht verjährten Teil der Staffelmiete nach. Nachdem die erste Instanz die Klage auf Nachzahlung der Staffelmiete abgewiesen hat, schloss sich das Landgericht diesem im Ergebnis an und begründete dies mit der Verwirkung des Anspruches. Die Verwirkung setzt ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment voraus.

Das Gericht ging davon aus, das das Zeitmoment mit dem widerspruchslosen Hinnehmen der Fortzahlung der alten Miete über mehr als fünf Jahre durchaus sehr deutlich gegeben sei. Trotzdem sei ein Umstandsmoment erforderlich. Bei einem solchen langen Zeitmoment seien an das Umstandsmoment allerdings nur sehr geringe Anforderungen zu stellen. Das Gericht sah es dabei als ausreichend an, dass der Vermieter durch die Hausverwaltung die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst hat ohne die laut Vertrag fällige Staffelmiete zu berücksichtigen. Außerdem würde das Umstandsmoment dadurch verstärkt, dass der Vermieter nach fünf Jahren eine Mieterhöhung nach § 558 BGB forderte, die grundsätzlich dann ausgeschlossen ist, wenn eine wirksame Staffelmietvereinbarung besteht.

Der Vermieter hat daher seinen Anspruch verwirkt. Der Mieter musste die Staffelmiete nicht nachzahlen.

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