Rechtsanwältin für Mietmängel Berlin Lichtenberg

Schadensersatz ohne Mangelanzeige im Mietvertrag

Der BGH hat entschieden, dass der Mieter, der selbst einen Mangel in seiner Wohnung beseitigt, keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter im Anschluss daran die Rechnung bezahlt, wenn er dem Vermieter nicht vorher die Gelegenheit zur Mangelbeseitigung gegeben hat.

Entdeckt der Mieter einen Mangel an seiner Mietwohnung, überlegt er natürlich zunächst, ob er ihn auch selbst beseitigen kann und die Kosten dafür dem Vermieter als Schadensersatz in Rechnung stellt.
Das Gesetz sieht aber vor, dass der Mieter, immer den Vermieter über den Schaden in der Wohnung informieren muss. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, sich selbst ein Bild über den Schaden zu machen und dann im Anschluss daran selbst tätig zu werden.

Erst, wenn der Vermieter nicht tätig wird, darf der Mieter die Kosten für die selbst veranlasste Mangelbeseitigung dem Vermieter in Rechnung stellen.

Der BGH hat in seinem Urteil vom Urteil vom 16. Januar 2008 Az: VIII ZR 222/06 bestätigt, dass dieser Grundsatz stets gelten soll.

Die Mieterin einer Wohnung hat hier Mängel an einer Heizung ohne vorherige Aufforderung gegenüber dem Vermieter selbst reparieren lassen und die Kosten dafür später dem Vermieter in Rechnung gestellt. "Zu Unrecht!" befanden die Richter, da das Gesetz eindeutig eine vorherige Fristsetzung gegenüber dem Vermieter verlangt. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist. Ein solcher Fall habe hier aber nicht vorgelegen.

Die Klägerin kann ihre Aufwendung – das Bezahlen der Rechnung für Wartungsarbeiten an der Heizung - nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) ersetzt verlangen. Für die Geschäftsführung ohne Auftrag - die ohne Mangelanzeige auskommt - ist bei Mängeln im Mietrecht kein Raum, so die Richter.

Die Richter stellen auch fest, dass ein allgemeiner Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB nicht in Betracht kommt. Nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB hat der Vermieter grundsätzlich das Vorrecht, den Mangel selbst zu beseitigen. Der Vermieter darf nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden. Er darf den Mangel an der Mietsache selbst überprüfen.

Diese Entscheidung ist vergleichbar mit der ständigen Rechtsprechung im Kaufvertragsrecht. Auch dort gilt: In der Regel kein Schadensersatz für Mangelbeseitigung ohne vorheriges Nachbesserungsverlangen gegenüber dem Käufer.

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