Rechtsanwältin für Mietrecht Berlin Karlshorst

Die Einhaltung der Schriftform beim Gewerbemietvertrag

Eine der bedeutendsten Bruchstellen im Gewerbemietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform. Gemäß §§ 578 II, 550 BGB ist der Mietvertrag über eine längere Zeit, als 1 Jahr grundsätzlich schriftlich oder ersatzweise in elektronischer Form zu schließen.

Ist die Schriftform nicht eingehalten, so führt dies zu einer vorzeitigen Kündbarkeit des Vertrages, frühestens allerdings nach einem Jahr. Haben also beide Parteien ein Interesse an einer möglichst langfristigen vertraglichen Bindung, so ist die Schriftform unbedingt zu wahren.

Die Einhaltung der Schriftform umfasst alle mietvertraglichen Regelungen aus dem Mietvertrag, insbesondere ist zu achten auf:

• Vollständige Bezeichnung der Parteien im Mietvertrag
• Unterzeichnung des Mietvertrages durch alle Parteien oder einen Vertreter mit Vertreterzusatz (vgl. Urteil BGH vom 15. Januar 2003 zum Az.: XII ZR 300/99)
• Hinreichend genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag (Ort der Räume, Beschreibung ggf. Lageplan)
• alle Inhalte haben oberhalb der Unterschrift zu stehen

Folge der nicht eingehaltenen Schriftform ist, zunächst der Abschluss eines wirksamen unbefristeten Mietvertrages. Zusätzlich tritt aber auch die Sonderregel ein, dass das Mietverhältnis von beiden Parteien nach einem Jahr unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen von fast 6 Monaten zum Quartalsende ordentlich kündbar ist. Auch jahrelange Laufzeit des Mietvertrages und spätere Kündigung durch eine Partei unter Berufung auf die fehlende Schriftform ist möglich und nicht treuewidrig. (vgl. BGH Urteil vom 5. November 2003 XII ZR 134/02)

Das Schriftformerfordernis gilt auch für alle Änderungen des Vertrages, die eine längere Wirkung als ein Jahr haben sollen. Nach überwiegender Meinung muss die nachträgliche Vereinbarung fest mit mindestens einem Exemplar der Originalurkunde verbunden werden oder selbst alle wesentlichen Regelungen des Mietvertrages enthalten und auf die ursprüngliche Urkunde Bezug genommen werden.

Um also sicher zu gehen fertigen Sie eine Urkunde über den Mietvertrag, verbinden Ihn fest (z.B. durch Heftklammern, nicht aber Büroklammern) mit allen Anlagen und Unterzeichen den Vertrag sowie alle nachfolgenden Anlagen extra. Nachträge heften Sie ebenfalls an dieses Exemplar an.

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