Rechtsanwältin für Mietrecht Berlin Karlshorst

Mieterhöhung nach tatsächlicher oder vereinbarter Wohnfläche?

Bisher galt der Grundsatz, dass bei Mietspiegel-Mieterhöhungen die im Mietvertrag bezeichnete Quadratmeterzahl ausschlaggebend sein sollte, sofern der tatsächliche Wert nicht mehr als 10 % von diesem Wert abweicht. (BGH Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06)

Das Gericht orientierte sich damit an der Rechtsprechung zur Erheblichkeit von Mietmängeln im Rahmen einer Mietminderung, falls die Wohnfläche von der im Vertrag bezeichneten Fläche zum Nachteil des Vermieters abweicht. Standen also im Mietvertrag 80 qm als Fläche, war die Wohnfläche aber tatsächlich 85 qm groß, so durfte der Vermieter bisher bei der Neuberechnung der Miete auch nur 80 qm berücksichtigen. Erst wenn es mehr als 88 qm gewesen wären, hätte der Vermieter die tatsächliche Wohnungsgröße ansetzen dürfen.

Diese Rechtsprechung wurde nun durch den gleichen Senat aufgehoben. In seinem Urteil vom 18.11.2015 zum Aktenzeichen VIII ZR 266/14 stellt der BGH fest, dass bei der Berechnung der Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mietspiegel) durch den Vermieter die tatsächliche Wohnfläche als Berechnungsgrundlage berücksichtigt werden darf. Das gilt sogar dann, wenn diese nur unwesentlich von der im Vertrag angegebenen Fläche abweicht. Die 20 % bzw. in Berlin 15 % Kappungsgrenze für Mieterhöhungen muss der Vermieter dennoch - unabhängig von der Quadratmeterzahl - berücksichtigen. Diese Grenze gilt nicht für die Quadratmetermiete, sondern für die Nettokalt-Miete der gesamten Wohnung.

Diese Rechtsprechung gilt natürlich auch zugunsten der Mieter. Ist die tatsächliche Fläche kleiner, als die im Mietvertrag angegebene, kann der Mieter auch die Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächlich vorhandene Quadratmeterzahl beanspruchen.

Ergebnis dieses Richtungswechsels in der höchstrichterlichen Mietrechtsprechung wird sein, dass bei Mieterhöhungen der Streitpunkt der Größe der Wohnung wieder häufiger gestellt werden wird. Für beide Parteien erhöht sich damit auch das Kostenrisiko für den Fall, dass dieser Punkt streitig bleibt und ein Gutachter die Vermessung der Wohnung vornehmen muss.

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