Rechtsanwältin für Mietrecht Berlin Karlshorst

Gewerbemietvertrag und die zulässigen oder unzulässigen Klauseln

Das Wohnraummietrecht ist durch den Gesetzgeber sehr streng geregelt. Hier gilt es die Wohnungsmieter, die in dieser Eigenschaft fast immer Verbraucher sind, zu schützen. So gelten spezielle Kündigungsfristen, es sind besondere Voraussetzungen bei der Abrechnung von Betriebskosten einzuhalten und auch der freien Vereinbarkeit von Mieterpflichten, wie z.B. bei den Schönheitsreparaturen sind enge Grenzen gesetzt.

Anders ist es jedoch bei einem Gewerbemietvertrag. Auch wenn hier bestimmte gesetzliche Grenzen einzuhalten sind, ist der Verhandlungsspielraum wesentlich weiter. Klauseln, die in Wohnraummietverträgen strikt unwirksam wären, können in Gewerbemietverträgen unliebsame Verpflichtungen entfalten. Es empfiehlt sich daher vor Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrages stets eine genaue Prüfung des Vertragsinhaltes:

Kündigungsfristen

Während in Wohnraummietverträgen seit dem 01.09.2001, für den Mieter maximale Kündigungsfristen von 3 Monaten vorgesehen werden, sind die Parteien von Gewerberaummietverträgen wesentlich freier in der Vereinbarung dieser Fristen. So kann die Kündigungsfrist auf 6 Monate oder mehr ausgedehnt werden.

Mehr noch selbst eine langfristige Laufzeit kann bei Gewerbemietverträgen vereinbart werden. So sind Vertragslaufzeiten von 10 Jahren durchaus zulässig, wenn der Mieter eine Gewerbefläche anmietet.

Schönheitsreparaturen

Auch die Mieter von Gewerbeflächen können sich in wesentlich weiterem Umfang der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unterwerfen. Während Wohnraummieter sich nicht gefallen lassen müssen, z.B. die Außentüren und Fenster zu streichen, kann der Gewerbemieter sich prinzipiell zu diesen und weiteren Leistungen verpflichten. Einschränkungen bestehen hier nur in den Fällen, in denen dem die Übernahme der zusätzlichen Reparaturleistungen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen, so zum Beispiel, wenn unangemessen kurze oder auch starre Renovierungsfristen vereinbart werden.

Betriebskostenabrechnungen

Bei Wohnraummietverträgen sind sämtliche Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgezählt. Weitere Betriebskosten, wie Werbemaßnahmen für das Gebäude, Verwaltungskosten, Reparaturkosten sind auch bei ausdrücklicher Vereinbarung im Vertrag nicht umlagefähig.
Bei gewerblichen Mietverträgen hingegen ist die Anzahl der umlagefähigen Kosten nahezu unbegrenzt. Sie unterliegt lediglich der Vereinbarung der Parteien. So kann der Vermieter, wenn es vertraglich vereinbart ist, zusätzliche Versicherungskosten, Kosten der Hausverwaltung und auch Kosten für einen Portier oder den Postfrankierdienst auf den Mieter umlegen.

Es ist sogar möglich, zu vereinbaren, auch spätere derzeit noch unbekannte Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, wenn die Klausel die zu erwartenden Betriebskosten hinreichend umschreibt.

Die Prüfung von Gewerbemietverträgen erfordert daher eine besondere Aufmerksamkeit und sollte sowohl unter wirtschaftlichen Aspekten (Was kostet das und will ich die Kosten tragen?) also auch unter rechtlichen Aspekten(Ist die Klausel zulässig und hilft Sie spätere Streitigkeiten zu vermeiden?) erfolgen.

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