Rechtsanwältin für Mietrecht Berlin Karlshorst

Schönheitsreparaturen und die BGH-Rechtsprechung

• Bisherige Rechtslage bei Klauseln zur Schönheitsreparatur
  • Mögliche Gestaltung der Schönheitsreparaturklausel
  • Fristenregelung
• Verbot starrer Fristenregelungen
• Einschränkung des Begriffes "Starre Fristenregelung" bei der Schönheitsreparatur
• Erweiterung der Rechtsprechung auf Kostenbeteiligungsklauseln
  • bei Beendigung nach Ablauf der ersten Schönheitsreparaturfrist
  • bei Beendigung vor Ablauf der ersten Schönheitsreparaturfrist t
  • Reparaturklausel bei unrenoviert übernommenem Wohnraum

Bisherige Rechtslage bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Kaum ein Thema verursacht im Mietrecht so viele Rechtsstreits, wie die Frage der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich trägt nach dem Gesetz der Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten. Dazu gehört bei einer Mietwohnung natürlich auch die regelmäßige Renovierung der Räume. Doch diese Pflicht möchte kein Vermieter gern übernehmen, da sie mit erheblichen Kosten verbunden ist.
Aus diesem Grunde enthalten die meisten Wohnraum-Mietverträge Klauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, auf den Mieter abgewälzt werden. Die Rechtsprechung hält diese Vorgehensweise grundsätzlich für zulässig.
Kommt ein Mieter diesen Pflichten nicht nach, so hat er für den entstandenen Schaden Schadensersatz zu leisten. Der Schaden wird meist in den Kosten einer Schlussrenovierung bestehen. Diese Kosten sind sogar dann zu erstatten, wenn der Mieter auszieht und anschließend eine Komplettsanierung oder sogar ein Abriss des Hauses stattfindet.

Mögliche Gestaltung der Schönheitsreparaturklausel

Grundsätzlich kann der Vermieter wählen, ob er mit dem Mieter eine laufende Renovierung vereinbart oder lieber eine Schlussrenovierung haben möchte. Bei der laufenden Renovierung verpflichtet sich der Mieter in bestimmten Abständen, also immer wenn eine Renovierung nötig wird, diese auch durchzuführen.
Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter während des Mietverhältnisses nicht renovieren muss. Nur wenn er auszieht hat er die Pflicht noch einmal zu renovieren.
Vermieter würden gern beide Pflichten auf den Mieter umlegen, doch die Rechtsprechung hält eine Kombination aus beiden Pflichten (laufende und Schlussrenovierung) für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sind also laufende und abschließende Renovierung vereinbart worden, so sind beide Klauseln unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Fristenregelung

Für die Durchführung der Schönheitsreparaturen hat die Rechtsprechung auch schon Fristen ausgeurteilt, in denen unter normalen Umständen eine Renovierung notwendig werden wird. So sind bei

• Badezimmer und Küche ... alle 3 Jahre
• in den Wohnräumen (Wohn-, Arbeits- oder Kinderzimmer) ... alle 5 Jahre
• und in den übrigen Räumen (Abstellkammer) ... alle 7 Jahre

die Renovierungen vorzunehmen.

Entscheidung des BGH vom 23. Juni 2004 Az: VIII ZR 361/03

Der Bundesgerichtshof hatte einen Mietvertrag vorzuliegen, nachdem der Mieter bei Bedarf "mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge" zu renovieren hatte. Diese Klausel hielt das Gericht für unwirksam. Hier ist durch die Formulierung der Klausel nicht nur eine Richtlinie für die Renovierungsfristen gegeben, sondern eine starre Fälligkeitsregel. Diese würde den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten. Wegen des darin enthaltenen Verstoßes gegen Treu und Glauben wirkt diese Klausel nicht, so dass der Mieter nicht renovieren musste.
Es sind noch andere Formulierungsmöglichkeiten denkbar, bei denen ebenfalls eine unwirksame Vereinbarung über die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vorliegen kann. Allerdings ist nicht jede mögliche Vereinbarung von Renovierungsfristen gleich unwirksam.

Einschränkungen durch weitere BGH-Entscheidung

Bei der Bestimmung, ob es sich wirklich um eine starre Frist handelt, ist allerdings Vorsicht geboten. Empfiehlt die Klausel nur die Renovierung innerhalb dieser Fristen, kann die Schönheitsreparaturklausel durchaus wirksam sein.
Insbesondere in dem Fall, in dem der Mieter die im Urteil vom 23.06.2004 streitgegenständliche Klausel verwendet und gleichzeitig dem Mieter einen Anspruch auf Verlängerung der Fristen einräumt, entfällt die unangemessene Benachteiligung, so dass eine solche Klausel wirksam wäre. So entschied zumindest der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20. Oktober 2004 (AZ: VIII ZR 378/03)

Entscheidung des BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05- Abgeltungsklausel

In seiner Leitsatzentscheidung vom 05.04.2006 führt der BGH seine Rechtsprechung zur starren Fristenregelung weiter und bekräftigt, dass bei unwirksam vereinbarter starrer Fristenregelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung für angefangene Renovierungsintervalle unwirksam ist. Sind also die Fristen starr vereinbart und enthält der Mietvertrag in einer gesonderten Klausel mit der Verpflichtung, bei Auszug aus der Wohnung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine anteile Beteiligung an den Renovierungskosten zu leisten, so muss der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen. Diese Entscheidung betraf einen Fall, in dem der Mieter nach vereinbarter Fälligkeit der ersten Schönheitsreparaturen ausgezogen ist. Bei variabler Fristenregelung kann jedoch auch die anteilige Beteiligung an den Renovierungskosten bei Auszug vor Ablauf der regulären Fristen vereinbart werden.

Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06- Abgeltungsklausel vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen

In seiner jüngsten Entscheidung hat der BGH die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer Abgeltungsklausel bei vereinbarter starrer Fristenregelung für die Vornahme von Schönheitsreparaturen auch auf die Mietverträge ausgedehnt, bei denen eine starre Fristenregelung zusammen mit einer Abgeltungsklausel vereinbart wurde und der Mieter vor Ablauf der ersten Frist zur Schönheitsreparatur - hier 2 Jahre - das Mietverhältnis kündigt.

Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14- Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert übernommenem Wohnraum

Auch der Zustand bei Übernahme der Wohnung wirkt sich auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel aus. War die Wohnung unrenoviert, ist auch die Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich gewährt hat. 200,00 € reichen als Ausgleich nicht aus. Es reicht übrigens aus, wenn die Wohnung Gebrauchsspuren aufgewiesen hat. Sie muss nicht völlig abgewohnt gewesen sein. Die Beweislast hierfür trifft übrigens den Mieter.

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